商业地产前沿

   继移动互联网之后，大数据越来越受到人们的重视，正日益走进我们的工作与生活。一位知名企业家就曾说过：“给我提供一些数据，我就能做一些改变。如果给我提供所有数据，我就能拯救世界。”的确，大数据概念的开发与技术的运用，正在被广泛接受和推广。在商业地产开发中，许多决策者及调研者尤为重视使用大数据，不惜人力与财力采集各种数据，保障正确决策。众所周知，大数据具有大量、高速、多样、价值四大特点，那么，在商业地产开发细调中，大数据之“大”体现在哪里呢？

一、大数据的“大”的基本要求：

    1、数据的数量要足够多。多到一个什么程度？当然越多越好。尽管商业地产开发的地点是相对确定的，开发的项目也是有范围的，但对数据的需求却是无限的。调研者尽可能在现有的条件下采取更多的数据，不能满足于采取几个所谓有代表性的数据而已，那样有可能不能反映事物全貌，甚至贻误决策。

    2、数据的内容要足够广泛。也就是说内容涵盖面要广。首先是某个事物的方方面面的数据资料都要采集到，甚至包括店（公司）名、人的姓名与电话及名片等；其次还有连接这个事物的上下游情况数据；甚至不要遗忘有关这个事物的外围背景资料。实际上，后两方面的数据资料对这个事物起着支撑作用，其重要性是不言而喻的。实践操作中，有的对后两方面的数据资料重视不够，影响了整个调研质量。

    3、数据的信息要新。要以特有的职业敏感设法挖掘事物的动态动向等各种最新信息，尤其不要忘却寻找与挖掘围绕或影响这个事物相关的最新消息。这方面的数据资料往往可以给决策者提供导向与启迪作用。毋庸置疑，这方面的数据信息是以一当十的。

    4、数据的质量要高。数据的价值归根结底在于它的商业价值。首先是数字和统计要准确，估算要合理；其次是要注意采集有核心价值与反映事物本质规律的数据，如：市场存在的问题与发展倾向、商户多种可能性与可行性选择、商户具体需求与意见建议、使开发的新市场繁荣的时间周期与措施等，这些往往是开发决策时要重点考虑的。再次是要突出重点，在细调人力物力等资源有限的情况下，尽可能更多地采集突破口方向的数据。

    5、数据的形式种类要全。一般情况下，要有个别数据与统计数据、文字交谈记录或录音、照片、图片、表格等。对这些加以综合并用PPT技术展现出来，更能增强数据的直观性可视性，使决策者获得深刻印象，激发思考与扩展视野。

二、数据资料采集的程度标准

    数据资料采集者的人力财力与时间都是有限的，不可能无限地采集下去，那么达到一个什么程度标准可以停止呢？一般说来，采集到的全部数据资料的总和要能解决三个问题：

    1、要能定性——首先要解决“能否做”的问题。采集的全部数据资料综合起来并予以分析后应清晰地展现此地是否有地产市场开发的商业机会与商业价值？

    2、要能定向——其次要解决“做什么”的问题。采集的全部数据资料如表明有地产开发的商业机会与价值，那么体现在哪里？“做什么”应具体“浮出水面”。如：是综合型市场还是某个业态的专业市场？或是以某业态为主基础上再辅之其他业态？物流、电商、金融加之其他服务配套如何？

    3、要能定格——再次要解决“做什么样”的问题。采集的全部数据在回答了“可以做”和“做什么”后，还应直接或间接表明“做什么样的”：即理想地点在哪、规模多大、什么模式、有针对性地解决什么问题、满足那些需求、如何进行管理与服务等等。

三、采集市场“大数据”的保障措施

    采集数据资料看似简单，谁都可以做，但真正要做实做对做好并非易事。对同一个地点同一个事物采集数据资料，很有可能不同的人做出来的结果与质量是参差不齐的。这里，平时的学习与修养和职业的事业心与责任感显得尤为重要。

    1、要有事前充分的准备。这是决定数据资料采集工作最关键的环节。并且，准备工作要具体、要充分、要全面。如：对数据资料采集的内容列出所有事项，以防临时临场有遗漏，最好制作成表格，一目了然，以便临场依次采集填充或根据当时具体情况灵活选择采集之。对访谈调研最好有个访谈提纲，列出访谈的目的与主要内容、访谈的业态范围与访谈人数、访谈对象的选择与访谈技巧、主持访谈者的角色定位与变换、临场发挥与随机应变等。

    2、要有客观淡定的心态。切忌先入为主，以主观代替客观。对采集到的数据资料应全部收集，决不能凭个人喜好进行取舍。有些数据的内涵或指向是有违我们的初衷或愿望的，都应当坦然面对。在访谈不顺利时，应冷静下来考虑作些变化。等等。

    3、要有精益求精的作风。数据资料采集要求准确，不能凭经验估计或猜测，那种“大概是多少”、“估计是多少”、“也许这里跟我以前看到的差不多”等是不允许出现的。采集完毕时要检查对照，看还有哪些数据资料没有采集到，或者有数据资料但不够多，不能说明问题或说明不充分而应补充采集完整。

    4、要有吃苦耐劳的精神。市场细调是很辛苦的工作，要不怕吃苦不怕麻烦不怕反复，两条腿走天下打天下，苦在其中也乐在其中。

    5、要有分析提炼的能力。采集数据资料不是目的，只是手段。对商业地产而言，“大数据”存在与推广的意义是对信息资料的重视和拥有与把握，其核心价值与最重要的工作是对采集的数据资料进行存储与分析，从中综合提炼出有商业价值的机会与具体开发方向和发展蓝本。这就需要我们拥有丰富的经验与专业知识和理论素养，在海量的数据中，分析提炼出坚定明确的结论。