文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。在住宅地产领域的“家族地产”模式，商业地产领域的“HAPPING MALL”模式，工业地产领域的“经济生长”理论，园区地产领域的“文化轴心”理念……都是文化地产理念的延伸和实践。 建筑是一种凝固的音乐。美国著名建筑学家佩夫斯纳曾经说过，房地产并不是土地、材料和功能的市场，楼盘并不是钢筋加水泥，它产生于它所要求的文化和精神；一个楼盘只有注入了文化的内涵，才能增加它的价值；单就产品本身而言，它很容易过时，只有附加在楼盘上的文化，才能持之以恒。

定义——文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。文化地产理念，由家族竞争力体系创立人王为先生提出。在住宅地产领域的“家族地产”模式，商业地产领域的“HAPPING MALL”模式，工业地产领域的“经济生长”理论，园区地产领域的“文化轴心”理念……都是文化地产理念的延伸和实践。                                         文化地产模式

    1.博物馆模式：典型案例为北京798。以展览和旅游开发为主，艺术家和文化机构进驻后，成规模地租用和改造空置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合。

    2.公共游憩空间模式：典型案例为后工业景观设计代表作一一德国北杜伊斯堡景观公园。公园设计与其原用途紧密结合，将工业遗产与生态绿地交织在一起。1994年正式对外开放。彼得·拉茨也因此设计于2000年获得第一届欧洲景观设计奖。[1]

    3.商旅文联合开发模式：典型案例为上海城隍庙。将历史文化、特色建筑、特色餐饮结合，融入旅游。

    4.开辟创意新区模式：重点为一站式体验、创意元素吸引、产业链延伸。

文化地产的四大标准——1- 文化不再是营销的概念和手段，而是建筑精神和价值的核心；2- 建筑硬实力和文化软实力是共生关系，而非从属关系。文化软实力成为提升建筑价值的核心；3- 用文化软实力统合房地产核心价值体系。用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的全过程；4- 在文化地产系统中，文化必须是可落实、可体验、可感触、可实现的浑然整体。                                                               文化地产案例——1- 龙湖滟澜山；2- 绿城御园；3- 名人龙屿墅；4- 宏宇星河湾；5- 万科十七英里；6- 观澜高尔夫；7- 中信山语湖；8- 朗诗钟山绿郡；9- 中海雍城世家；10、宇宏·健康花城                                                                     市场前景——地产商纷纷涉足商业地产的结果是，以大型购物中心为主导的传统商业地产供给偏多，日益同质化业态布局的形势下，需求商业地产模式的创新是所有房地产开发企业面临的难题。前瞻产业研究员分析师认为，我国目前文化地产供给稀缺，市场供不应求，文化地产是未来房地产市场的一个重要方向。根据国际经验，当人均GDP超过3000美元，人们对创意型产品与服务的需求将加速增长。2009-2013年，我国人均GDP数量从1.55万元/人，增长到2011年的2.48万元/人，再到2013年的3.18万元/人，人均GDP在2010年的时便已超过了3000美元/人。我国人均GDP的持续增长必然会导致我国居民的可支配收入的不断提高。  2008-2013年，我国城镇居民的人均可支配收入呈逐年递增的趋势。2008-2011年，我国城镇居民人均可支配收入增长率呈逐年扩大的趋势，2011年我国城镇居民人均可支配收入为2.18万元/人，增长率为14.13%，为近六年来的最大值；2013年，我国城镇居民的可支配收入为2.70万元/人，增长率为9.73%。近三年来，城镇居民可支配收入的增长率呈下降趋势。我国人均GDP的提高必然会导致城镇居民的可支配收入的不断增长。

    根据消费者消费的规律，人均可支配收入的不断提高后，消费者在食物、衣服等上面的消费占总收入的比重会不断缩小，在教育、医疗、娱乐等方面的精神消费会不断的增加，且占比会有所提高。2013年，我国城镇居民在文教娱乐方面现金消费支出为2233.3元，约是1990年的20倍。

文教娱乐消费的支出不断增加，那么会带动文化市场的相关产品的消费。前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国文化地产行业商业模式与区域投资机会分析报告》认为，文化市场的市场的需求会带动文化地产行业的不断发展。文化地产报告中总结了文化地产行业目前的四种商业，分别为博物馆模式、公共游憩空间模式、商旅文联合开发模式、开辟创意新区模式。房地产开发企业在选择四种模式时，可以因地因时制宜，不必拘泥于一种风格。

产业园区成工业主要集中地

    产业园区兴起于支持和孵化新建高新技术企业，简而言之，它是一种介于政府、市场与企业之间的孵化平台，它通过一系列新型的管理理念与资源网络，帮助新小企业发展。产业园的历史并不长，最初在某种程度上类似城市中的高新技术开发区，但是发展到如今，已经达到了基本每个城市都有至少一个产业园的程度。可以说，产业园区在某种程度上已经成为一个城市新兴、创意产业最为集中地一个区域，充分彰显着其所在地区的工业实力与文化软实力。而对于其中最具活力与特点的文化产业园，则正逐渐成为当地的一道独特的风景线。                                                                     定义文化产业园

    提起文化产业园，人们首先想到的便是北京的798艺术区了，这个由原国营798厂等电子工业老厂区改建如今已成为北京市地标的艺术区，虽然还谈不上是国内文化产业园的一个样板，但其或已给出了一个概念。那我们应当如何定义文化产业园呢？目前，国内外至今尚无对文化创意产业园概念的统一界定。但是，结合目前国内的行业情况，我们可以将文化创意产业园理解为由一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，同时依靠其独特的文化定位与园区形象，形成了集生产、交易、研发、娱乐、观光、住宿等多元结合为一体的产业园区。

文化产业园推动相关产业发展

    同所有产业园一样，文化产业园在推动相关产业发展，提高综合优势，形成企业文化等领域上有着极大的贡献。园区内各企业互通往来，园区外则可结成同盟，这种互惠互利的相处方式，也提高了各自企业的利益。可以说，产业园的出现，进一步推动了我国加快经济建设的步伐，同时也保证了作为经济主体最重要组成部分的中小微企业的生存与发展。

产业园发展模式

     如今的文化产业园早已不是什么稀罕的玩意，发展模式与内容展现也绝不仅仅只有北京798艺术区这一种，纵观全国大小文化产业园的发展套路与模式，大致有以下两种：产业集聚型，即注重产业链建设的文化产业园类型，可细分为单一企业型、复合型、独立主体型三类；产业消费型，即以大众消费为主导对产业链进行建设与定义，可细分为艺术创意型、休闲娱乐型、地方特色型等三类。

产业集聚型发展模式

    在这种发展模式中，上文已经提到，其重心在于产业链建设，根据产业链的不同，我们对其进行了三个分类。但是不管是哪一类产业链，其共同之处在于：

产业链建设核心

    第一，旨在通过产业链建设，集聚上下游企业，形成根植于区域的竞合网络，在降低成本的同时形成良性竞争，最终推动产业经济发展；第二，产业孵化是产业集聚发展的重要环节，在吸引优秀大型企业进驻园区的同时，注意使用各类减免措施积极支持中小微企业发展，提升园区发展潜力；第三，重视服务平台构建，这是留住企业的关键所在，其中包含三个平台的建设工作，一是投资融资平台，这是企业的生命之源，二是人才导入与发展平台，这是企业的立足之基，三是信息交流平台，这是企业的成长之路

    这类园区一般注重整体发展，对产业链的完整发展以及各产业链之间的互动性尤为看重，同时，在对园区内企业的支持上可以说也是不遗余力地，甚至会为了更好地满足产业链结点企业的需求，引入商业企业以满足园区企业的办公、生活以及娱乐需求。

单一企业型产业园

    其中，单一企业型指园区中具有单一完整产业链的产业园区，采用此种模式的一般为动漫、影视等文化产业园，其目的是快速吸引小额投资，加快资金的流转速度，但这也为后期的发展设下了障碍，一些规模或资金较小的产业园往往为了片面追求经济效益而借产业园的名义进行房地产交易，破坏了原有园区的产业平衡。

复合型产业园

    复合型指拥有多条产业链的文化产业园，由于产业链的多样化，极大地丰富园区内各主体的视界与思想，产业链中的资源、信息共享更是频繁，可以说是一种较为优质的产业园类型。然而此类产业园因为其本身定位，往往占地面积较大，对入驻园区主体的要求一般也较高，因此建立之初的规模便定格了之后的发展道路，使园区管理者在企业选择上需要十分小心与谨慎。此类园区一般需要依靠政府的帮助与支持，因此建立此类园区的一般也是近几年在政策上受到较多照顾的行业，如互联网、软件以及新兴技术类。

独立主体型产业园

    独立主体型同以上两种有着全然的差别，它的构成并非零散的企业或工作室，而是完全属于某个集团或企业，在产业链的安排上则完全听从于该企业的安排，从目前的发展趋势来说，此类产业园数量并不是很多，且集中于大城市中，一般设立的目的主要在于丰富企业本身的经营领域。此类产业园在资金及管理上同前两类相比有着极大优势，但易受市场波动影响，一旦遭遇较大经济危机或企业内部管理出现问题，此类产业园便会极快地衰败下去。我们可以看到，以上类型的产业园，有着产业链完整、资金投入巨大、园区规模庞大、发展时间较长等特点。同时多为地方政府与企业集团等领导，背后有着雄厚的资本与政治支持，因而能够长时间、高效率地发展。对于产业链的重视，超过了其他任何一个方面。然而这个市场目前已经接近于饱和，在未来应当还是产业消费型产业园逐渐占据主导位置，因为如今的市场是消费者主导的市场。

产业消费型发展模式

    这种模式下的产业园意图在于通过产业链的建设带动大众文化消费，其文化产品的生产、设计、销售均围绕大众的文化消费需求，在始建文化产业园时，其布局就在塑造园区文化氛围之外更加注重文化的体验与消费。其特点在于：1、大众消费为其核心，渗透至与产品有关的各个环节，使大众在文化体验中消费；2、地域文化融入园区设计，其目的在于使消费者更能融入园区氛围，形成共鸣，促进消费环境的形成；3、周边环境是园区的发展基础，除了上述人为创造的特点之外，园区的建设与布局还依赖于周边环境，这也是其产业构成、服务搭建、综合定位的一大影响因素。由于各产业园消费类型的不同，又可以大致分为三类：艺术创意型、休闲娱乐型、地方特色型。

    艺术创意型产业园——以艺术与创意为园区卖点，产业链也大多围绕此展开，前文中提到的北京798艺术区即为此代表。这类园区在早期多为自发形成，后期则大多有政府或企业的介入。还有一个特点在于，此类园区多由旧厂房或旧建筑改造而成，本身就具有极强的园区风格。但是，由于此类园区多半为自发形成，因此在管理、服务上难免差强人意，同时土地使用权无法得到保障，这也就决定了它在后期无法实现完全的自由与开放，必将同政府达成某种妥协，被迫放弃掉一部分艺术性。

    休闲娱乐型产业园——在功能或外观上看上去更像是一个大型公园，园区内娱乐设施较多，往往见不到许多的文化公司或个人工作室，商业气息较浓厚，因此在盈利模式上要优于前一类文化产业园。受众层更加广阔，具有一定的科教或文化普及性质，因而往往能够得到更多的投资与关注。此类产业园已经逐渐脱离产业园的道路，在发展上更为自由，同时不失为一种新颖的文滑传播方式，在如今新兴的一部分此类型的文化产业园里，已经形成了属于自己的独特文化，这对国内文化创意界来说，不失为一个值得尝试的方法。

    地方特色型产业园——在某种程度上可以称之为一个旅游景点，属于上述所有产业园中，离工业最远，距大众最近的一类文化产业园。此类产业园的不可复制性在于，其依托于地方特有自然风光、特色物产，具有极高的观赏性与商业价值。但此类产业园在同一区域宜少不宜多，否则同质化严重，分散人流，收益下降。此类产业园在少数民族聚集地较为常见，一些有中国传统特色、文化遗产较多的的地区近年来也在发展此类产业园。

    两种发展模式下的文化产业园区都各有特点：综上我们可以发现，两种发展模式下的文化产业园区都各有特点，前者更注重产业链的完整与互动，盈利模式以提供服务为主，后者则更注重消费者体验，盈利模式以产品消费为主，不管怎样，这两种发展模式在国内目前都属主流。同时，对于大多数的产业园来说，在发展过程中往往会通过多种模式的融合来促进自身更快的发展。因此强行对产业园进行生硬的模式分类是不可行的，只能说各种模式的产生是为了适应产业园更好发展的需要。不过，究竟有没有一条适合所有文化产业园的发展道路，这个答案是肯定的，至于是一个怎样的套路，还需要国内的产业园人们慢慢摸索，大胆求证。

   案例介绍一：羊城创意产业园——该产业园是羊城晚报报业集团于2007年创建的大型文化创意产业园，毗邻广州国际金融城，在地理位置上占据了极大优势。在园区建设上，引入羊城晚报报业中心、华多科技、酷狗音乐、金山西山居、创新谷移动互联网孵化器、天闻角川动漫、滚石中央车站、瀚华建筑设计、华阳工程设计、景森工程设计、羊城设计联盟等100多家企业，涵盖了出版传媒、科技创新、影视动漫、艺术设计等多个方面，发展潜力巨大。羊城创意产业园自建成以来，便受到了各级政府的重视与支持，因而在资金、土地、发展上具有十分明显的优势，作为一个以产业集聚为主要发展模式的文化产业园，可以说，将该类产业园的优势发挥到了极致，同时激励避免了同类产业园的劣势。这也使得广州在最近十年的发展中，有了极为明显的成绩。

    案例介绍二：798艺术区——798艺术区最为人们最为耳熟能详的文化产业园，此次排名稍稍落后最为主要的一个原因在于其落后混乱的园区管理上。大多数去过798的游客们都知道，可进入性差（缺乏园区导览图、出租车无法直达等）、环境脏乱（绿化少、垃圾多）、缺乏规划等诸多问题，在很大程度上制约着798艺术区的继续发展。作为中国最早建立的一批文化产业园，由于其自发性导致的自由散漫，使得它到目前尚未能有一个合理的规划与开发，不过目前北京政府苏护已经意识到了这个问题，正在对798艺术区的未来发展进行长远的规划，在不远的将来，我们也许就能看到一个涅重生的798了。

    案例介绍三：三间房动漫产业园——三间房动漫产业园在早期发展中，作为一家主打动漫的文化产业园可以说在职责上尽职尽责，甚至拿到了国家级动画产业基地的称号，但是随着这些年房地产市场的火热，园区内大量土地的闲置，使该产业园的管理者在经营方式上做出了“挂羊头卖狗肉”的改变，有新闻报道，该产业园内许多已建成房屋被作为商品房售出，或单一以收取房租的方式获得利润，真正入驻的动漫企业寥寥无几。

这可以说是目前国内文化产业园共同面临的一个极为严重的问题。三间房动漫产业园临近中国传媒大学，在发展条件上可谓得天独厚，希望在今后的发展中，能够把握住自己的优势，通过资本运作形成品牌效应，使利润与园区的动漫事业同步增值。

对文化地产的几点操盘心得

    文化要为商业服务，要对商业有带动作用，而不是成为负担。开发商上马文化项目之前，要先想清楚，自己是要赚钱、赚人气、赚名声还是赚公益？                         1、文化地产的功能。现在房地产公司打着文化的旗号去拿地，为什么呢？政府。对房地产可以拿地或者支持拿地的理由无非几个，第一是创新类的产业。第二是一些创意类的产业。第三是旅游，第四就是文化设施。其实他都是靠文化的项目然后去跟政府做很多的土地上的交换，像保利在上海嘉定的保利大剧院项目；像武汉万达的汉秀，如果纯粹从票房考虑的话，汉秀一定不会放在武汉，一定会放在长三角，一定会放在我们说的北上广深了。因为那边是有观众是有市场的地方，中国最好票房是在上海。                         2、文化与商业如何平衡。首先是如何去看这个问题。我们商场中间的中央广场，如何和我们整个商场做一些平衡？我们喷水池怎么做平衡？我们的游泳池怎么做平衡？或者说我们的儿童乐园做下平衡？现在大家提出这个问题关键点就是没有具体的数据，文化对商业利益的推动，因为没有一个具体的数据，所以我们很难衡量。国内的文化更多的是在学习国外的一些经验。

    如何平衡终究取决于文化到底由哪个部门管？如果招商部管，怎么样对待电影院，就怎么样对待文化设施。这样招进来的就是具有营利性的文化项目。从市场部的角度做文化：原本市场预算20万做个活动，也许跟某些展览、场馆结合一下，花1万块钱就够了。你有一个专业的场馆，对市场部可以节省的费用是远远超出想象的。从财务或规划的角度看，更有趣。商场需要一个整体的对外的形象，做一个商场，如何吸引人流。因为现在商业竞争太激烈，简单看看3公里内有多少商业，还可以看看环球港和龙之梦的距离。

    现在的商场宁愿花很大的费用很奢侈品牌装修补贴，而且这个是天文数字，这个真的会带来商业的人流吗？这只对商场对外的形象有帮助。如果拿这个钱去建一个文化设施，美术馆、剧场，带来是社会效益、吸引人流的效益。

3、几大商业项目里的文化对比

    喜玛拉雅    K11    环球港

4、剧场院线相关。目前国内三家剧场院线，保利院线、中演院线、东上海院线。剧场基本情况：任何说剧场可以赢利的人，是不妥的。全世界的剧场大多是亏本的。以政府主导投资的剧院，是作为公众文化设施，不是考虑盈利性的，做几场演出，如果算上艺术家差旅费与装台费用，几场演出是很难盈利的，是作为政府文化惠民的重要阵地。

    大剧院：层高最少要求30米；而且要考虑演出票务市场规模，拿到实际平均售票率（所有演出）再做出决定。                                                              5、哪些文化设施、功能或项目能吸引人流？美术馆：对购物中心带动作用不大。开幕式可能有嘉宾较多，但平日观众有待商榷；另外个别演出的火爆也要看到背后的成本与整理展览成功的比例。电影院：只能吸引短距离人流。

而演出可以吸引人流，小剧场对商场的好处就是可以带人流。例苏州文化大剧院：每场演出有10%-15%上海人过去，开车一小时。

6、小剧场与购物中心的合作模式？小剧场建筑标准：宽度15-20、长度30-40米、高度8-10米；运营成本：以上海做为基地，每年运营成本（含人工，不含物业、电）150万-200万，包括100场演出，50场公益活动。收入：门票；政府补贴；多功能空间租赁、展览、电影等。剧场功能兼容：会议室、展览、讲堂。