商业地产前沿

    据北京大学人文经济研究中心的数据：截止2012年底，中国大陆年交易额突破亿元的专业市场共有5200余家，交易额突破了9.1万亿元。而2012年中国的GDP是51.93万亿，其中社会商品零售总额是20.7万亿，从我们掌握的数据来看，专业市场2012年度交易额至少是12万亿（相对保守的测算），可预期其占社会消费品总额的比重继续增大。 
    中国专业市场自1978年始走了三十年高速发展之路，2012年底全国专业市场超10万家。2008年随着欧美金融风暴的发生，整体进入了新的调整与升级周期。三十年快速发展后恰逢难得的行业调整期，打造以“实体市场运营+商业地产开发+电商服务平台建设+供应链系统管理”为代表的第五代展贸型专业市场将是未来发展的趋势之一。结合本人多年的专业市场操盘与研究所见，拟从行业发展趋势与产业机遇两个层面观察第五代展贸型市场的发展必然。

中国专业市场行业发展五大趋势

    第一，专业化。由于发达国家的流通业发展相对成熟，市场环境比较稳定，交易行为也较为规范，不同的商品已形成不同的流通规律。如：工业品主要通过代理；小商品和日用生活品主要通过超市和连锁店；粮食主要通过期货和仓单交易等等。
    因此，国外专业市场仅经营农副产品、水产品、鲜活产品，如蔬菜、水果、海鲜、花卉、肉类等，而没有类似我国的工业品消费专业批发市场和生产资料批发市场。专业市场地位显著上升。自2002年以来，我国亿元商品交易市场中综合市场和其他市场所占比重，无论是在市场数量，还是在成交额、摊位数、营业面积上，均呈现逐年下降趋势，而专业市场则逐年上升，市场专业化趋势日益明显。2011年，我国交易额亿元以上专业市场数量、摊位数、营业面积、成交额分别为5075个、333.4万个、2.62亿平方米和82017.2亿元，占全部亿元市场的比重为73.1%、65.1%、77.5%和80.3%。而综合市场数量、摊位数、营业面积和成交额分别只占全部亿元市场的26.9%、34.9%、22.5%和19.7%。
    第二，规模化。随着发达国家零售业集中度不断提高、规模加大，作为上游环节的商业批发商不得不与零售企业的规模经营相适应，出现了批发商大型化、规模化发展趋势。顺应这种趋势，近年来美国商业批发商的地位不断提升。2008年，美国商业批发商销售额44108亿美元，占比72%，比2002年上升了4个百分点，而生产商设立的销售分支机构和办事处的销售额仅占28%。
    在美国大型农产品批发市场中，蔬菜水果批发市场中批发商的数量都不多，一般在50 家左右，每个批发商的经营规模都很大，能够为数量众多的超市、连锁店、中小零售商以及食品企业提供品种齐全、大批量的商品。
    中国加入WTO以来，面对来自外资批发企业进入和零售业挤压的压力，我国专业市场进入加速调整和改造提升时期，许多大型市场纷纷进行交易升级和管理、经营方式创新，使专业市场发生了深刻的变化。经过近年来的整顿、改造，专业市场增速虽然有所放慢，但市场的总体规模继续扩大。
    第三，现代化。目前，发达国家的批发市场发展已比较成熟，一般规模庞大，实行拍卖制交易方式，进行电子化结算，场内设施先进，配有冷藏冷冻仓库及物流中心，管理规则完备，综合配套服务完善，辐射面广，控制“上家”和“下家”的能力很强，而且高度依赖信息技术，使批发市场的运行高效而且交易成本低。
    如法国巴黎的伦吉斯农产品市场、荷兰的阿姆斯特丹花卉市场，品牌知名度高，辐射半径不仅横跨欧盟，而且延伸到亚洲和美洲地区。其中，荷兰的花卉市场都装置了多个电子拍卖钟，各拍卖大钟每小时可达成1500 宗交易。每宗交易成交后，电脑开出账单，买方按账单到交款台提现付款。由于与各交通点联网，鲜花拍卖行出售的鲜花和观赏植物，都可以在当天晚上或者第二天出现在世界各地的花店里。
    电子商务与传统市场融合化。信息、网络技术在流通领域的广泛应用，尤其是电子商务和网络购物的兴起，并没有取代传统的专业市场，而是通过与传统专业市场的相互融合，把有形市场的发展与无形市场的发展有机地结合起来，扬长避短，形成一种集产品信息交换中心、产品展示中心和产品交付中心于一体的新型专业市场。电子集市（e-marketplace）就是电子商务与传统专业市场结合的一种产物。
    目前国际最典型的e-marketplace分为两种：一种是专业市场借助行业网站，以会员制的方式发展公用的电子商务平台，让供应商与采购商同时上网洽谈、交易。另一种是以传统的供应链为基础而搭建的私有化电子集市，也就是专业市场自建网站，为市场内的客户和相关企业提供新的信息交易平台。这是目前比较完善的专业市场与电子商务融合发展模式。
    中国小商品批发电子商务应用主要是采用“批发市场+B2B”这种模式。在中国的小商品批发市场上，商户大多都是“家庭作坊”，加入第三方B2B电子交易平台，通过中文、英文网店与国外客商交流成为大多数企业的选择。
    阿里巴巴、中国商品交易中心、8848、中国饰品网、义乌·中国小商品城等也就成为了中国小商品批发的主要B2B网络平台。这些网络平台积极利用自身的优势和特点，积聚了一定的人气及用户群体。
    市场集中化趋势。电子商务环境下批发市场的集中化势表现在两个方面：在批发市场之间，交易向条件好的规范化的批发市场集中；在批发市场内部，交易向有优势的大户集中。  
    对绝大多数市场来说，在组织创新上，当前最易采取的形式是有形市场与无形市场相结合形式，可以充分利用有形市场的优势，创办网上市场，搭建网上交易平台，为市场经营者建立网上商铺，进行网上商品宣传。引导经营者开展网上交易，实行与现货交易井行的电子商务模式。
    市场虚拟化趋势。批发市场组织创新的高级形式是虚拟化，有形市场向无形市场转变最后导致市场的虚拟化。未来大多数原料和生产资料批发市场应该是虚拟的市场，现有的占地上百亩、人流如潮的交易市场，将完全改变面貌，取而代之的是建一个电子商务中心、一个大型的产品展示厅(每年开几次新产品展销会)和必要的物流设施。
    第四，品牌全球化。随着经济全球化加速推进，国外专业批发市场通过在全球范围内采购商品，引进国际知名品牌企业和品牌农产品，把市场逐步发展成全球农产品采购中心、信息中心和价格形成中心，实现了“买全球，卖全球”。
    第五，产业集群化。按照专业市场在流通中的地位划分，可分为产地型市场、销地型市场和集散型市场三种。
    产地型批发市场是专业市场发展的趋势。产地型市场以当地生产基地作依托，凭借商品成本低、花色品种丰富及更新快的优势，实行产销一体化。
    销地型市场和集散型市场由于主要依靠大城市、大的消费群体或交通枢纽发展起来，没有当地产业支撑，经营成本较高，在地理交通优势弱化和零售业态迅猛发展的情况下，往往会逐步走向萎缩。由无品牌、低档次的交易平台，向商品品牌的集聚地转变，打造和创新出新的产品和品牌，市场自身也得到了改造和升级。
    由于专业市场与上游制造业和下游消费者联系比较紧密，许多地方专业市场开始向生产和消费领域延伸，即吸引生产企业入驻市场或建立与市场配套的加工园区，同时，由完全的批发业务向批零兼营转变，不断拉近与消费者之间的距离。因此，许多地区销地型和集散型市场呈现出向产地型市场转型，依托强大的产业支撑获得持续发展。
    以义乌为例：以前，义乌本身没有什么工业，所经营的产品都是来自温州、广东、福建等地，随着义乌小商品市场的发展，义乌利用所掌握的市场信息和销售网络向工业扩展，引发小商品生产企业与销售企业之间的产业组织重构。
    由小商品集散中心向小商品制造中心、研发中心方向发展，促进产业规模扩张和结构升级，许多产品逐渐转向本地生产。义乌向周边地区支付加工费10多亿元。义乌市场上销售的商品，30%来自本地，30%来自全省其他地区，30%来自国内其他省份，10%来自境外。
    规模经济不仅体现在生产上，还体现在营销、物流、运输、融资和研发等多方面。义乌小商品市场这个年流量超过200亿元的辐射全球的流通产业集群内几乎全是小企业，义乌年产值超过亿元的工业企业只有区区不到10家，最大规模为2亿多元，大大小小“生产线”上下来的商品，都通过小商品城吞吐一空。通过小商品城的经济集聚——扩散效应，义乌小商品城在义乌区域经济发展中起到了枢纽的作用。
　　
未来批发市场转型方向

    第一，批发市场向零售市场转型。这种观点得到大多数专家的认可，并且在实践中也确实有很多的批发市场已经开始这样尝试。例如，杭州、石狮、武汉等地的服装批发市场开始重视零售业务，将批发市场内的门店打造成样板店，有的甚至打出“批发价零售”的口号，以应对大型零售商场带来的竞争压力。
    第二，批发市场向物流配送中心转型。这种观点也得到很多专家的认可，因为批发市场本身具有一定的物流功能，可以在此基础上对其进行强化和提升，并应用现代物流技术与供应链管理方法对其进行改造，将之整合为现代化的物流配送中心，以提供第三方物流服务、进行流通加工等。
    第三，批发市场向综合型的贸易中心转型。这种观点认为大型批发市场应利用自身在商流、信息流、物流、资金流等方面的优势，成为“商品集散中心、流通加工中心、交易中心、价格形成中心、信息发布中心”这样一个多功能、综合性的贸易场所。
    第四，批发市场由贸易型商业向服务型商业转型。这是借鉴日本批发业的经验，认为批发商应以为零售商提供全方位服务为己任，向“零售支持型”服务提供商转型，这也是对现代营销理念——以顾客为中心的最好应用。作为批发市场则是为其租户提供更多专业服务而不仅仅是交易场所。
    第五，不同类型的批发市场应该有不同的发展方向。如产地型的批发市场可以朝两个方向发展，一个是规模越做越大，功能越做越复杂、形式越做越多样，最终向会展型、生态旅游型的产科研、展销游等综合基地发展；另一个是规模越做越小，功能越做越专一，形式越做越单纯，直至演化为一个小小的交易所，仅保存批发市场的商流和信息流功能；集散地型和销地型的批发市场则分别向物流配送中心和大型连锁超市转型。
    于此，我们认为我国专业市场的转型方向是：现代采购中心与展贸中心向结合的展贸型专业市场。因为这种形式不仅可以充分利用专业市场已有的基础设施和软件资源，使转型的成本尽可能降低，而且还可以进一步提升批发市场的物流、信息流、商流功能，使传统批发市场的功能得以升级和深化，以适应现代流通业发展的需要。