商业地产前沿

    内地房地产业刚刚兴起的时候，业界在谈起香港地产大亨在内地拿地的情形时，往往添油加醋使之充满传奇色彩，谓之眼光超前，慧眼独具等等，其实城市发展和战争一样，经验丰富的地产商和城市规划大师往往可以在城市的发展方向上就如军事家认定战略要地一般，达成战略上的一致。这应该就是我们在制定房地产项目开发策略的时候，所引用的——站在城市发展的高度的含义所在。

房地产项目如此，房地产中专业市场类项目的开发更是如此。

这次受国际国内宏观经济影响所引发的房地产业调整，专业市场类项目遭受到最沉重的打击，相当多的原因在于这类项目的开发，很多具有先天性的不足，概括地来说，除了前文所述缺乏站在城市发展的高度制定开发战略外，还应该注意以下几点：

一、应该依托产业而非创造产业

大多数城市都有属于自己的支柱产业，开发商在开发专业市场类的项目的时候，一定要清醒地认识到，只有依托支柱产业开发产业发展和升级所需要的产品，或者和政府配合引导产业聚集和升级，只有这样，所开发的项目才有需求，一个产业的兴起并非偶然事件，不论是自发的还是主动的，一定都是依据了当地的天时地利人和等诸多因素并经过长期的发展才能形成，开发商不是产业的缔造者，开发商只能做产业的推手顺势而为，才能事半功倍。

比如扬州某项目，建筑面积达18万平方米的玩具城，一期开发顺利销售的原因在于，当地玩具厂家经营虽然粗放，但已经形成一定规模，厂房老旧面临升级换代，开发商建造的一期商铺一经推出便受到追捧，很快便去化完毕。定位于展示和零售的二期商铺却面临滞销，更不要提现在仍处于规划中的三期。

这还算好的，前几年专业市场项目一哄而起，定位雷同，根本不管市场是否有需求，反正市场热，只要采取售后包租的方式，提高房价打入回报率，羊毛出在羊身上，作为房产投资品，卖出去算数，很多公司更是采取单独注册经营管理公司和客户签约承诺回报，房子卖掉后金蝉脱壳把经营公司也打包出售。这样全国各地频频出现100%销售率，但却瘫痪烂掉的专业市场也就不足为怪了。

二、专业类市场的关键词是专业

还以上面的玩具专业市场为例，稍稍分析我们便不难发现，一期产品开发商扮演是自己，定位清楚，建设市场有需求的产品，项目成功顺理成章，二期产品现有厂家没有需求，这需要对整个市场的综合经营管理，统一招商统一经营，提高整个市场的辐射力，真正发挥综合市场的功能和优势，引入新的需求才能去化，开发商被迫扮演商业管理公司的角色，去做自己不该做也不擅长作的事情，结果可想而知。

所以，所谓专业，首先要从公司的定位开始，房地产开发商的专业是开发产品，而非经营产品，当然少数定位自己持有经营的开发商除外，比如大连万达。这就要求开发商专注于研究市场需求并生产适销对路的产品，术业有专攻，要运作商业类项目，配套的商业管理公司不可或缺，如果没有，那就更应该乖乖的迎合市场。

其次，专业做开发商，就应该对产品专业，王健林在接受采访时曾讲了万达失败的案例，几年前大连万达在沈阳一流地段开发了一个商业项目，项目卖的很好，但商户的生意就是做不好，问题出在产品设计上，为此一百多商户和万达打了几年的官司，部分诉讼甚至进入三审至最高院，虽然万达最终赢了官司，但还是决定以9亿元的代价收回了当初6亿元销售的产品，万达的精神固然可贵，但其在产品设计优劣对市场和商户的影响上留给业界的启示更值得重视。

三、与城市定位相符并争取政策扶持

这个内容其实和第一条有些重叠，一般的来讲，站在城市发展的高度即意味着符合了城市定位，因而也就更容易获得来自政府的支持，但区别还是有的，因为城市的定位未必就代表着城市的发展方向，尤其是在眼下中国大多数城市经济发展模式同质化的情形下，从沿海到内地，从中部到西部，大多数城市的经济发展思路几乎如出一辙，站在城市发展的高度也许把握住了城市发展的真正出路，但未必可以获得当地政府的青睐，因此，在商言商，研究项目开发周期内当地政府的发展思路，和政府相呼应赢得政策的支持，对项目的成功开发也尤为重要。

                                                       会计核算部  周蕾 

2014.10.5