1、小产权商铺的前世今生（关键词：专业市场、炒铺）
       小产权的出现是随着房地产市场的兴起而产生的，最早建的都是专业市场而非购物中心，比如沈阳的五爱市场，南塔鞋城、南二市场等等，当时凡是在这里搞开发的，都是以出售产权为主的地产模式，而这样的市场，完全不用招商和运营，诞生了炒铺，带头大哥等。后来随着人们收入的提高，百货和购物中心开始兴起，而做商业的当时并未涉足地产领域，租赁形式比较普遍。
       与此同时，地产商拿地也开始配额商业指标，而接到商业配额的地产商并不懂商业，但是万变不离其中，不会玩，还不会卖么，于是分割产权的形式开始出现，最早的分割产权都集中在商业区，城市中心区，这样的位置，商业经营相对较容易，因此从根上说，压根就没给开发商培养出什么招商运营的概念。那时候发家的开发商，直到现在，脑子就两个事儿：销售和物业。
       当年的专业市场，根本不用什么运营，管好物业就可以了。而如今的市场，不规划不设计不投入，何来发展？开发商却还是那个开发商，于是矛盾中，投资者成了受害者，闹来闹去，小产权商业成了个商界无法弥补的窟窿，谁玩谁掉里，这就是他的前世。
    因为掉进去的太多，小产权商业越难销售，于是地产商开始琢磨怎么能卖。即使到了这个时候，他脑子里想的也不是我如何招商如何运营，还是想着怎么卖，而招商是为了卖。组织人马招商，收来了租金返给业主，那业主看到了租金，是不是就会乐于购买？于是，小产权的一种形式就不知不觉产生了，那就是返租模式，承诺几年内的投资收益，给自己招商和运营留个时间，把账算好，先回本赚钱，然后再投资，赚来钱再补贴以前的租户，这成了一种模式。而模式的中心思想，也不是招商运营，还是卖。
2、产权商铺常见的几种模式
       1）按物业形成分两种
        第一个就是地下商业，还有一种呢，也是最难搞的一种就是在盒子的卖场里分割铺位的，例全国家居建材招商运营。
        地下商业通常是开发商以销售为目的的产权商业，但是所谓的产权，其实就是经营权，因为他们大多数办不了产权。以人和地一大道为例，他是以开发人防工程为主要商业模式的企业，完成7天销售7亿神话。像这种商业体，规划铺位不像购物中心那么讲究动线和铺位分割，他是条形结构，两边商铺，动线主要以单通道和双通道为主，铺位平均面积为8-12平，小铺位分割。
       2）从产权模式分，产权商铺分为以下三种：
       独立房产产权（俗话叫做街铺、门店）；
       地上商业面积分割产权（比如：某购物中心的一楼某个位置的某个面积范围）；
       地下商业面积经营权（比如：某人防工程地下商业项目的某个位置的某个面积范围）。
       3）第三种角度：开发商营销角度，或者叫目的性角度，分为投资型商铺和经营型商铺。
       投资型里面，也有细分，第一种就是通常我们常见的投资概念：出租型商铺，买来就是要出租，获得稳定的租金收益，这属于最简单的投资型商铺的形式，目的性也很单纯，但是不管是街铺，还是新开商场的内部面积，购买者其实都是在下赌注，跟股市一样，你即使有很丰富的投资经验，但是你也难保任何一个商业项目，或者这条商业街可以火起来，保证你的店铺不愁租。
        因此，衍生出第二种投资商铺形式：返租式，所谓返租，是开发商承诺保证产权人在额定年限内获取固定的租金收益，而经营招租则由甲方全权负责，亏赚与产权人无关，待开发商将市场运作成熟，超出返租期后，由产权人独立对外租赁，这种貌似对产权人有一定的保护，而返租的租金，也必然高于银行利息，算是给产权人一个定心丸。
3、操盘成功案例解析
       商业规划与合理招商很重要。举几个产权商业经营的比较好的例子。
       首先地上商业项目来说，沈阳的小北手机通讯市场，在沈阳市小北关街，是东北三省手机通讯批发零售积攒地，是很有名的专业市场，他一楼密布着密密麻麻的柜台，数一数，大约有700多节，而这700多节柜台，其实是平均每3-4节坐落于一个销售铺位之中，也就是，铺位的主人将铺位用柜台出租代替铺位整体出租，这样可以多收租金，位置好的，平均月租金达到3000元/节柜台，那么一个铺位就相当于可以收取1万元以上的月租金，而这个铺位，只有不到10平米，换算下来，日坪效高达33元/平米，就是最差的位置，柜台租金1500的，坪效也在15元以上，算是做的最好的产权商铺形式了。甚至连开发小北的老板也没想到他能如此火爆，那么什么成就了小北市场呢，这里我们就以他的成功为例，详细分析它的成功之道。
       首先说商业定位，它属于专业市场，不属于百货或购物中心，这一点尤为重要，小北是1998年招商建立起来的，当时手机通讯刚刚兴起，据说最早小北也不是定位在手机通讯专业市场，而因为定位不明确，所以产权销售也不是很好，后来小北的老板购买手机就发现这是个有前途的行业，于是定位于手机通讯市场，并与政府合作，将零散在外经营的通讯商户集中到了小北，开启了北方华强模式，并以此为噱头，卖商铺，正因为有了准确的商业定位，销售多了亮点，铺位面积小，虽然单价高但总价低，所以销售态势良好，而随着行业的发展，商户越来越多，市场越做越好，所以投资户都变成了财主，市场后改名东北通讯市场，发展至今已经17年，依然是东北最大的通讯市场。
       从小北的产权模式成功案例中，我们提取几个关键词：专业市场、政府、面积、噱头、行业发展。这几个词，其实就囊括了几乎从定位到规划到招商的全部内容。
4、操盘失败案例解析
       那么，失败的案例呢，我再举一个非常非常典型的，就是太原街五洲春天，这是产权式物业最鲜明的失败案例，失败的影响一直到今天，正因为他的失败，直接导致了太原街整个商业氛围的缺失，那么，他为什么失败呢？
       首先可以看出问题的几个点：第一，物业与开发分离，这是问题的导火索，本身物业方是要靠收取物业费来维持生计的，而营销策划，启动市场等，都需要靠开发商，但是开发商不管了，物业怎么管？因此物业也没辙，业主还闹。所以，小产权商业的核心要素第一点就是：开发商必须自持物业，如果开发商外包物业，亲，这项目没得干，等着打仗吧
       而第二点要素：如果大家仔细看过五洲的文章，你会发现，缺少营销是失败的核心因素，商户都赚钱，没人会跟钱儿过不去闹事儿，而不赚钱呢。那么，你怎么让商户赚钱呢？靠商户自己？别说他了，就是几个大牌子支撑的商业体，你要是不投入营销企划，一样白给。
       产权经营的第三个核心要素：卖哪儿都别卖一楼，我们说一个好的场子，一楼的规划和门面至关重要，很多开发商眼里，一楼就是卖高价的砝码。可实际上却是：他们砸了你的门面，你场子门面上不去，租金上不去，啥都受制于人，最终也是做不起来。一些核心通道，比如我们说的地铁通道，都不能卖口的位置。
       不论是人和还是地铁商铺，入口的位置的铺位规划，一般都较大，由入口处到纵深，铺位规划由大到小，也就是我们说的，几个大店撑场子。