一、物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

    物流地产项目开发企业要求建立与物流客户紧密合作关系，以其适当的交易时间，通过地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物流房地产经营业务内容，经营项目主要包括有支持业务相关的物业和设施，房地产项目和配套物业设施。                       运营模式——物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种——1、地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。；2.物流商自有地产,自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高；3.地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾；4.由第三方牵头,联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。                                                                         发展——物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代，,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。随着住宅地产“三限”政策的出台，房地产商们作为后来者，纷纷转向其他地产领域，此时物流地产才真正开始被房地产企业重视起来。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。目前我国的国际标准仓库总存量为1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%位于一线城市。

 《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告前瞻》数据显示，2011年北京、广州、济南等城市的仓储价格同比增长了20%-30%，而上海的不少大型仓储的租金更是上涨了近50%。而随着2011年全球制造业的复苏和国内消费市场的急剧增长，环渤海、长三角、珠三角地区的仓储空置率一直处于下降区间，很多地区甚至出现“一库难求”的场面。由此，传统物流公司和电商企业(阿里巴巴、京东、卓越、当当、凡客等)也大举进军物流地产，由“轻资产”向“重资产”转化。另外，政策的优惠也在一定程度上刺激了物流地产的发展。2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。前瞻网认为，相比制造商、零售商和第三方物流企业自建物流地产项目相比，房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势。但房地产商在进行物流地产的开发时，需要避免盲目开发，因为根据目前的状况物流仓储设施在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。这也是我国的物流地产商们需要向国际物流地产商学习之处。因此，物流地产不仅是我国房地产商面临的机遇，更是对其综合实力的一种挑战。

盈利模式——根据国内外物流地产运营经验，物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。

    (1)土地（资产）增值：对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增长。

    (2)出租收入：园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。①仓库租赁费用

经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。②设备租赁费用。将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。③房屋租赁费用。主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例〔m:该基地的交易中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，交易大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。④停车场收费。物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将收取一定的停车费用。⑤其他管理费用。包括物业管理费等其他费用。

    (3)服务费用：①信息服务费用。这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。②培训服务费用。利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。③融资中介费用园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。④其他服务费用包括技术服务、系统设计等服务费用。

    (4)项目投资收益：对于园区所有者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。

    (5)其他收益：园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。

    二、全球物流地产老大普洛斯的开发与运营

     普洛斯是一家新加坡上市的全球领先的物流基础设施服务商和提供商，在全球的总资产为190亿美元，已经拥有2690万平米的物流园区。2014年2月份，普洛斯成功引入了25亿美元投资。普洛斯是混合经营的带有中资背景的公司，业务网络主要在中国、日本、巴西三个国家，在中国已经进入了34个城市，主要枢纽城市都有普洛斯的物流园区，总建筑面积达到了1940万平米，已经建成园区的面积达到了960万平米。

   普洛斯的业态主要是四种：1通过现代物流枢纽的产业聚集园区平台，来带动周围相关产业的积聚和能级的提升；2通过多模式的供应链服务的集成，以物流为纽带来带动多行业联动发展，从而提升园区周边和整个产业区的物流效率；3通过物流园区的信息化建设，联合设施、设备供应商的信息、第三方物流的信息，形成一个物联网和云物流为支撑的信息平台4建立物流金融平台，2014年2月份，普洛斯在浦东注册了一家融资租赁公司，为普洛斯的客户和一些潜在的客户提供融资租赁服务

   普洛斯为何这么成功：普洛斯在中国十多年运作积累了七百多家优质客户，其中，跨国公司占到60%。最近，越来越多的本土企业也成为普洛斯的客户，如第三方物流、电子商务、零售医药等，十年中普洛斯得到了客户的认可，如DHL供应链北亚太区行政总裁给普洛斯的评价——“不仅是因为普洛斯优越的选址和高品质的设施能够满足业务发展需要，同时也是由于普洛斯的专业团队为我们在原址扩租、仓库改造和推荐优惠政策等方面给予了积极的支持与配合，普洛斯是我们值得信赖的合作伙伴”。普洛斯连续8届获得欧洲财经杂志的奖项，并成为了2014年全球综合开发商和亚太综合开发商，以及分别在中国、日本、巴西的设施设备开发商的领军者。

    规划——普洛斯的园区规划：物流园区规划是一个全面、系统的流程，可分为可行性分析，园区选址，内部功能结构设计与布局三个部分。 园区的选址是物流园区投资建设非常重要的环节，好的位置是决定物流园区成本控制的关键因素，好的选址也意味着物流园区成功了一半。如果要投资建设一个园区，要想清楚园区的定位、园区的客户源、园区的类型，是区域组织性的园区、商贸物流性的园区、产业基地型的园区、运输枢纽型的物流园区还是综合型物流园区。

    园区选址有几项原则——1经济合理性的原则：需要从以下几个方面需要考虑：1、物流现状分析和预测情况；2、园区区位情况。是位于城市中心边缘地区，还是处于交通枢纽的中心地带；3、园区交通条件。是不是几种运输方式交汇的地点；4、园区产业及消费支撑条件；5、基础设施情况。包括土地资源是不是容易获得，土地基础设施的完善率，成本高低，用地是不是充分等；2整体规划和适度超前的原则：投资的时候，要想到五年以后、十年以后情况，包括园区的发展、产业的发展以及客户的发展，所以在做整个物流园区规划的时候，眼光一定要超前；3当地经济结构合理性的原则：普洛斯有一个物流中心选址应用的工具，普洛斯也给客户使用。会通过一些运输时间，响应时间，以及成本分析，从运输管理、仓储和一些路径来提出最优化的选址，帮助客户进行物流中心网络的规划方案设计。

    管理——物流园区运营管理：在具体的运营管理中，普洛斯提出了 “双C法则”。第一，资金。园区的开发建设是否能够引进很好的资金，低资金成本，对做物流园区，或者物流地产都很重要；第二，客户。是否有优质的客户，客户能不能跟着园区的网络一起扩散，这也是整个物流园区很重要的环节。

    园区运营管理的核心就是客户——企业的生存之道是抓住客户，所以在物流园区管理中，很重要的一点就是客户，客户的需求在哪里，客户的需求是怎么样，园区怎么去满足客户。普洛斯一直保持90%的出租率，有四点原因：

    首先、普洛斯的物流园区定位很清晰。普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程，通过这个评估流程，通过客户需求的分析，很明确要建设什么样的园区，在哪里投资建园区。园区建设前期的设计是相当重要，所以在做任何物流园区建设的时候，前期的设计一定要做细做扎实，否则方向错了，整个项目就错了。二、有效的客户管理系统。有了客户，就需要把客户很好管理起来。客户在哪些地方有新的需求，客户在哪里有扩展的需求，普洛斯有一整套CRM的系统，对客户全程跟踪，能够更好地满足客户未来的扩张。三、全面的激励和营销。物流园区很重要指标是出租率，无论是普洛斯前线的物业经理，还是办公室的文职人员，有时间的话，都会去推销普洛斯。四、注重客户满意率。普洛斯不断地去改进和创新，中国物流园区还处于比较初级的阶段，有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨，希望通过这样的提升和探讨，不断满足客户日益增长的多样化需求。

    案例——普洛斯苏州物流园——普洛斯苏州物流园是普洛斯于2004年进入中国的第一个项目，是跟苏州工业园区合资的项目，拥有50多万平米占地，服务55家国内外知名的客户，是华东地区现在规模最大、综合实力最强、专业化的物流园区。物流园区有很好的地理位置，位于沪宁高速公路出口处，不仅服务于整个园区工业，也可以服务长三角市场的配送。很多知名的企业都引入到这个物流园区中，而且形成了整个园区产业链上下游的整合。普洛斯正在做O2O的创新，以此来增强客户的服务体验。初步在苏州园区做一些试点，作为打造产品的“服务中心”，初步规划由园区现场服务点、基于微信的信息平台两大模块构成。服务中心——园区现场服务点是基于现有物业服务进行提升和功能拓展，并引入外部服务资源，形成“基础物业服务+增值物业服务”的一体化服务能力；服务中心——基于微信的信息平台，可为各类用户提供便捷的工具（如服务申请、协作执行、评估），亦便于一定的信息服务和用户交互。通过引入第三方服务厂商在服务平台中，来更好地为园区内的客户服务。

合作——物流园区合作。普洛斯致力于设施网络平台和物流资源整合平台建设，形成一种开放、多种合作的模式。合作模式可分为四大类：第一种是股权合作模式，利用客户的资源跟普洛斯做合作建立股权合作模式，股权的合作比例可以协商。第二种是资产管理模式，对于已经建成的需要管理和运作的物流园区，可以和普洛斯签订资产管理服务协议，通过普洛斯专业化的资产管理团队，更好地提升园区服务的品质和园区的出租率。第三块，股权合作加资产管理的模式，既可以参股，也可以合资建设。第四块，服务商的战略联盟，普洛斯搭建整合的平台，欢迎第三方物流平台，设施设备企业能够跟普洛斯联合，形成战略联盟，共享客户的资源，更好地服务园区的客户、产业的客户。